Droit de la copropriété
Le Cabinet LEXAR bénéficie de la confiance de plusieurs syndics de copropriété gérant des syndicats de copropriétaires de résidences situées à NANTES et sa périphérie, mais également sur la PRESQU’ILE.
Exécution de travaux dans l’immeuble
Dès lors que l’un des copropriétaires, son locataire ou le syndicat des copropriétaires souhaite réaliser des travaux dans des parties communes ou privatives, un conflit peut subvenir avec des voisins ou le syndic sur leur bien-fondé ou leurs conditions de réalisation (trouble occasionné, dommages causés par les travaux, malfaçons, droit d’accès à une propriété voisine pour réaliser les travaux).
Il peut également s’agir d’engager une procédure judiciaire en vue de voir condamner l’un des copropriétaires ou le syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux dans l’immeuble, notamment en raison d’une urgence ou d’un risque grave.
Enfin, l’imputabilité des travaux entre un copropriétaire et la copropriété est parfois l’objet d’un contentieux.
Troubles du voisinage
Le Cabinet LEXAR peut intervenir pour aider un copropriétaire ou un locataire, confronté à un trouble anormal du voisinage, dans la recherche d’une solution amiable, et à défaut faire valoir ses droits en justice (cessation du trouble sous astreinte, indemnité pour trouble de jouissance du logement,..).
Il intervient aussi pour prévenir ou régler un litige lié à l’exploitation d’un fonds de commerce au sein de la copropriété : il s’agit de déterminer si l’activité commerciale ou artisanale et les conditions de son exercice sont conformes au règlement de copropriété et aux réglementations sanitaires. En cas de trouble, la responsabilité du bailleur et de son locataire peut être recherchée par un copropriétaire ou le syndic de copropriété.
Un conflit peut également subvenir avec le syndic ou l’un des copropriétaires à propos de l’usage des parties privatives (commercial, professionnel, bail de courte durée). Dans ce cas, il convient d’examiner le règlement de copropriété pour déterminer, en fonction des interprétations généralement faites par les tribunaux, si cet usage est autorisé ou non.
Contestation des charges de copropriété
Une procédure spécifique s’applique au cas où le syndic de copropriété rencontre une difficulté avec un copropriétaire à propos du calcul et du paiement des charges.
Le Cabinet LEXAR, compétent en droit immobilier, détient une expertise reconnue en contestation des décisions prises par l'assemblée des copropriétaires.
Conflit entre le syndic de copropriété et un ou des copropriétaires
La responsabilité professionnelle du syndic de copropriété peut être engagée par un ou des copropriétaires en raison d’une faute dans l’exécution de ses missions.
Le Cabinet LEXAR gère aussi les situations de crise en cas de carence de syndic, de non-renouvellement, d’irrégularité dans la nomination…
Il est possible d’obtenir du Tribunal De Grande Instance la nomination d’un administrateur provisoire avec pour mission de gérer la copropriété et de convoquer une nouvelle assemblée afin de désigner un nouveau syndic.*
La contestations des décisions prises par l'assemblée générales des copropriétaires
La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ouvre la possibilité pour les copropriétaires de contester une décision prise par l’assemblée générale de copropriétaires.
L’alinéa 2 de l’article 42 de cette même loi dispose :
« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. »
Pour intenter une action contre une délibération prise en Assemblée générale, les décisions doivent être contestables et le demandeur doit avoir la qualité et l’intérêt à agir. Toutefois, même en présence d’une contestation, les délibérations sont d’application immédiate.
Les décisions contestables
D’une part, seules sont contestables les décisions prises par l’assemblée générale. L’action en contestation ne peut être exercée que contre une véritable décision ayant fait l’objet d’une délibération en assemblée générale. Il doit donc s’agir une décision ayant fait l’objet d’un vote approuvant ou rejetant un projet de résolution (Civ 3ème, 01-16.010)
D’autre part, les décisions sont contestables sur le fondement de l’inobservation des règles de fonctionnement et d’organisation des assemblées, du règlement de copropriété, l’excès de pouvoir, la fraude. Ainsi, est contestable la violation des règles de convocation de l’assemblée, l’irrégularité dans la composition de l’assemblée générale, la violation des normes de décomptes des voies, la délibération guidée dans un but frauduleux ou par le biais d’un abus de majorité.
Par exemple, un copropriétaire peut se retrouver face à l’ajout de l’assemblée générale d’une résolution n’étant pas prévue par l’ordre du jour.
En effet, l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise que : « La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. »
Cependant, l’article 13 du même décret ajoute que : « L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour. »
La Cour de la cassation a précisé qu’une décision qui a été votée conformément à l’ordre du jour ne peut être complétée par une autre qui n’y était pas inscrite (Civ 3ème, 7 novembre 2007, 06-18.882 ; Civ 3ème, 29 novembre 2018, 17-22.138). S’il est possible de reformuler une résolution, il est en revanche impossible de la compléter ou de la dénaturer (Civ 3ème, 16 septembre 2015, 14-14.518).
Par conséquent, un ajout à la résolution prévue ou l’ajout d’une nouvelle résolution non prévue par l’ordre du jour est frappée de nullité.
La qualité et l’intérêt à agir
L’action en justice suppose que deux éléments soient réunis : la qualité à agir (titre juridique conférant la prérogative d’agir en justice comme l’intérêt personnel) et l’intérêt à agir (c’est-à-dire l’avantage que procurerait au demande la reconnaissance par le juge du bien-fondé de son action). L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les actions ayant pour objet de contester les décisions d’assemblées générales doivent être introduite par « les copropriétaires opposants ou défaillants ».
La Cour de cassation est venue ajouter que la qualité de propriétaire s’apprécie au moment où a été adoptée la résolution dont l’annulation a été demandée (Civ 3ème, 3 mai 1990, 88-20.286).
Cependant, l'acquéreur d'un lot peut reprendre l'action en contestation intentée initialement par le cédant avant la vente du lot (CA Paris, 19e ch. B, 12 oct. 1995, Synd. copr., 12 rue de l'Arrivée, à Paris, D. 1996, somm., p. 91, obs. Ch. Atias, RD imm. 1996, p. 272). Ainsi, le propriétaire peut entamer une action en justice que l’acquéreur pourra continuer par la suite ou donner mandat au nouvel acquéreur d’agir en son nom et pour son nom. Cependant, des décisions prises postérieurement à la cession du lot ne pourraient être contestée par l’ancien propriétaire.
S’agissant de l’intérêt à agir, le copropriétaire doit avoir été opposant ou défaillant lors des délibérations, sans qu’il ne doive prouver qu’il a subi un préjudice (Civ 3ème, 7 octobre 2009, 08-17.798). Par conséquent, les copropriétaires ayant voté en faveur de la décision ne peuvent en solliciter l’annulation, quel que soit le motif invoqué, peu importe que le vote ait porté sur une question ne figurant pas à l’ordre du jour (Civ 3ème, 7 novembre 2007, 06-17.361). De plus, un juge ne peut prendre en considération la seule affirmation du demandeur pour retenir sa qualité d’opposant et la fausseté du vote litigieux, laquelle ne peut résulter du seul fait que le vote ne concorde pas avec ses intérêts (CA Aix en Provence, 4 mars 2005, 02/00540). La seule exception admise par la jurisprudence concerne la demande en nullité d’un copropriétaire qui a voté en faveur de la résolution et qui invoque un dol dont il aurait été victime.
La solution est différente lorsque le copropriétaire se fait représenter à l’assemblée générale par un mandataire. En effet, le mandataire n’a pas reçu de pouvoir pour se prononcer sur une décision non inscrite à l’ordre du jour. Ainsi, la jurisprudence a décidé que lorsque le mandataire vote sur une question n’ayant pas été portée à l’ordre du jour, son mandant peut contester la décision, le mandataire n’ayant en effet pas reçu pouvoir de se prononcer sur la question votée dans ces circonstances (Civ 3ème, 8 septembre 2016, 15-23.422). Le mandant n’ayant ainsi pas voté la résolution, il est considéré comme un copropriétaire défaillant.
Le délai pour agir est de deux mois à compter de la notification de la délibération de l’assemblée générale faite aux propriétaires. L’absence totale de notification fait tout de même courir un délai de cinq ans
Les effets d’une action en contestation sur la délibération litigieuse
L’introduction d’une action en nullité des délibérations de l’assemblée n’a aucun effet suspensif. Celles-ci s’appliquent aux membres du syndicat tant que leur nullité n’a pas été prononcée en justice (Civ 3ème, 3 octobre 1991, 89-20.904). Si l’action en nullité n’est pas reconnue fondée, le juge pourra condamner le copropriétaire demandeur à verser des dommages-intérêts soit au syndicat, soit au syndic.
En revanche, si l’annulation est prononcée, elle entraîne en principe la disparition de la délibération. Il sera également possible de demander des dommages et intérêts si la résolution contestée a causé un préjudice au demandeur.
L’annulation d’une résolution contestée n’empêche pas à l’assemblée générale d’en prendre une identique en respectant les règles de convocation de l’assemblée ou l’ordre du jour.