Le recouvrement des charges de copropriété : un enjeu majeur pour l’équilibre financier des copropriétés à Nantes
La gestion d’une copropriété s’inscrit désormais dans un cadre juridique et financier de plus en plus exigeant.
La mise en œuvre progressive du plan pluriannuel de travaux (PPT), issue de la loi Climat et Résilience, oblige les syndics de gestion et les syndicats de copropriétaires à planifier les travaux indispensables à la conservation des immeubles, à la performance énergétique et à la sécurité des occupants.
Cette programmation à long terme renforce la nécessité d’une trésorerie stable. Or, les charges impayées peuvent rapidement fragiliser l’équilibre financier du syndicat et compromettre la réalisation des travaux obligatoires.
Dans ce contexte, le recouvrement des charges de copropriété devient un enjeu central de la gouvernance immobilière.
Faire appel à un avocat en droit immobilier à Nantes, expérimenté dans le recouvrement des charges de copropriété, permet de garantir la régularité des procédures et l’efficacité du recouvrement, tant en phase amiable que judiciaire.
1. Le cadre légal du recouvrement des charges de copropriété
Le recouvrement des charges impayées est encadré par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.
Selon l’article 10 de la loi, chaque copropriétaire doit participer aux charges liées aux services collectifs et aux équipements communs. En cas de défaillance, le syndic de gestion doit engager les démarches nécessaires pour obtenir le paiement des sommes dues.
Ses principales obligations sont :
- L’envoi d’une mise en demeure préalable au copropriétaire débiteur ;
- L’autorisation de l’assemblée générale pour toute action judiciaire ou exécution forcée, y compris la saisie immobilière du lot de copropriété ;
- L’établissement d’un état actualisé des dettes et de leur répartition selon le règlement de copropriété.
La prescription des créances de copropriété est de cinq ans (article 2224 du Code civil). Au-delà, toute action en recouvrement devient irrecevable.
2. Le recouvrement amiable : préserver la relation avec le copropriétaire
Avant toute action judiciaire, un recouvrement amiable bien mené reste un levier efficace. Cette phase repose sur des relances graduées et une mise en demeure juridiquement solide.
Un courrier rédigé par un avocat en recouvrement à Nantes peut suffire à obtenir le règlement, en rappelant :
- Le fondement juridique de la créance et son montant exact ;
- Les intérêts, pénalités et modalités prévues par le règlement de copropriété ;
- Le risque d’une injonction de payer ou d’une inscription d’hypothèque légale.
L’avocat peut aussi accompagner le syndic de gestion dans la négociation d’un échéancier ou d’un protocole d’accord, tout en protégeant les intérêts collectifs des copropriétaires.
3. L’action judiciaire : obtenir un titre exécutoire et garantir le recouvrement forcé
Lorsque la voie amiable échoue, le syndic peut saisir le Président du Tribunal judiciaire de Nantes.
La procédure la plus fréquente reste l’injonction de payer (articles 1405 et suivants du Code de procédure civile).
Cette procédure présente plusieurs avantages :
- Elle est rapide et peu coûteuse ;
- Elle permet d’obtenir un titre exécutoire ;
- Elle ouvre la voie à des mesures de recouvrement forcé : saisie sur salaire, saisie immobilière, ou hypothèque légale du syndicat (article 19 de la loi de 1965).
L’avocat veille à constituer un dossier complet comprenant :
- Les justificatifs des appels de fonds ;
- Les procès-verbaux d’assemblée générale ;
- Le règlement de copropriété ;
- La preuve de la mise en demeure.
Ces éléments permettent au juge d’ordonner le paiement des sommes dues, sécurisant ainsi la trésorerie de la copropriété.
4. L’expertise du Cabinet LEXAR : un accompagnement juridique sur mesure à Nantes
Le Cabinet LEXAR, dirigé par Maître Stéphanie GUILLOTIN, avocat au Barreau de Nantes, accompagne les syndics professionnels et syndicats de copropriétaires dans l’ensemble du processus de recouvrement, de la phase amiable jusqu’à l’exécution forcée.
Son accompagnement comprend :
- L’analyse juridique du dossier et la vérification des charges impayées ;
- La rédaction de mises en demeure conformes aux exigences légales ;
- L’introduction d’une procédure d’injonction de payer copropriété devant le Tribunal judiciaire de Nantes ;
- Le suivi des saisies immobilières, hypothèques légales, et autres mesures d’exécution.
Chaque dossier bénéficie d’une stratégie personnalisée, adaptée à la situation financière du débiteur et aux priorités du syndicat.
Cette approche allie efficacité, rigueur juridique et maîtrise des délais, pour rétablir la trésorerie des copropriétés tout en évitant des contentieux longs et coûteux.
Proche de ses clients, Maître Stéphanie GUILLOTIN met au service des syndics de gestion de Loire-Atlantique sa parfaite connaissance du marché immobilier nantais et de la pratique du Tribunal judiciaire de Nantes, garantissant un suivi réactif et pragmatique.
Conclusion
Le recouvrement des charges de copropriété est une mission essentielle à la bonne santé financière des immeubles collectifs.
Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier à Nantes permet de sécuriser les démarches, d’obtenir rapidement un titre exécutoire et de garantir le recouvrement des sommes dues.
Grâce à son expérience en droit de la copropriété et sa maîtrise du recouvrement forcé, Maître Stéphanie GUILLOTIN offre aux syndics de gestion et syndicats de copropriétaires un accompagnement complet, alliant rigueur juridique, proximité et efficacité.
