Comment réagir face à un locataire qui ne paie pas son loyer ?

Les impayés de loyers constituent l’une des principales sources de conflits entre bailleurs et locataires.

Ils peuvent rapidement fragiliser la situation financière d’un propriétaire et nécessitent une réaction rapide et conforme aux règles de droit.

La loi encadre strictement les démarches à entreprendre, et une erreur dans la procédure peut retarder, voire invalider, toute action.

Réagir dès le premier retard

Un loyer impayé ne doit jamais être ignoré. Dès le premier retard, il convient de vérifier la date exacte d’échéance et de réagir rapidement.

Une relance amiable — par courriel ou par courrier simple — permet parfois de débloquer la situation lorsqu’il s’agit d’un simple oubli.

Cette démarche informelle constitue une première alerte.

Formaliser la démarche par l’envoi d’une mise en demeure :

Si le locataire ne régularise pas, le bailleur doit passer à l’étape suivante : la mise en demeure.

Ce courrier recommandé avec accusé de réception rappelle le montant dû, fixe un délai de paiement et avertit des conséquences juridiques du défaut de règlement.

Cette formalisation est indispensable pour sécuriser la suite des démarches.

Faire délivrer un commandement de payer par commissaire de justice

Lorsque l’impayé persiste, l’intervention d’un commissaire de justice devient incontournable.

Celui-ci délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, si elle existe.

À compter de cet acte, le locataire dispose d’un délai légal de deux mois pour s’acquitter de sa dette.

Durant ce délai d’épreuve, aucune procédure aux fins d’expulsion ne peut être engagée.

Saisir le tribunal judiciaire par une assignation devant le Juge des contentieux et de la protection

Si, au terme du délai, la situation demeure bloquée, le bailleur peut saisir le Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal judiciaire du lieu de l’exécution du contrat de bail d’habitation.

L’assignation rédigée par un avocat et signifiée par un commissaire de justice, constitue une demande en justice et ouvre la voie à une demande de résiliation du contrat de bail, d’expulsion du locataire et de condamnation au paiement des loyers et charges impayés.

L’accompagnement d’un avocat permet de sécuriser la procédure et d’éviter les erreurs susceptibles de retarder la décision.

Un nouveau délai d’un mois et demi doit être respecté entre la date de la délivrance de l’assignation et l’audience de jugement.

Le délibéré du Juge est également fixé entre un mois et demi et trois mois puis la délivrance de la décision peut encore tardée… étant précisé qu’elle ne devient définitive qu’à l’issue de nouvelles formalités et délais !

Agir vite et efficacement pour limiter les pertes

Un impayé n’est pas une fatalité, mais une épreuve qui exige méthode et rigueur.

Constater, relancer, mettre en demeure, puis, si nécessaire, engager la procédure devant le Juge compétent : respecter cette progression est la clé.

Être accompagné dès le premier incident sécurise la procédure et permet de limiter les pertes, même si l’obtention d’une décision n’est pas instantanée et que les difficultés de son exécution compliquent encore la démarche.

Au-delà du traitement de l’impayé, la prévention reste la meilleure protection.

Examiner avec rigueur les dossiers des candidats locataires, exiger des garanties solides ou souscrire une garantie loyers impayés (GLI) permet d’anticiper les mauvaises expériences.